“以租抵债”是否适用“买卖不破租赁”
来源:律师在线整理 发布时间:2023-07-15 20:14:04 浏览量:397

实践中,在债务人无力履行债务时,通常以自己名下的不动产使用权抵债,名为“以租抵债”,但其是否适用“买卖不破租赁”原则,在司法实践中存在很多争议。

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  “以租抵债”是否适用“买卖不破租赁”




  

  【基本案情】


  甲公司因欠乙公司300万,将房屋出租给乙公司租赁使用,并签订了《房屋租用合同》,租期为20年,并约定承租期内不得变卖土地及地上房屋,房屋及土地物权变更不影响承租权之效力。后案外人申请执行甲公司财产,法院依法拍卖涉案房屋。张某通过司法拍卖平台竞得涉案房屋,并要求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由,根据买卖不破租赁原则,张某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。张某认为房屋租用合同系甲、乙公司恶意串通,双方并不存在真实租赁关系,名为房屋租用合同,实为抵债合同,不能适用买卖不破租赁原则。


  【裁判结果】


  法院认为,虽然确实存在乙公司向甲公司转账300万的记录,但其转账记录在签订租赁合同很久之前。且以租抵债不同于一般情形的房屋租赁关系,不适用民法典规定的“买卖不破租赁”原则,承租人不享有阻止向受让人移交占有被执行房屋的权利,遂支持张某的诉讼请求。


  【法律规定】


  《民法典》


  第七百零三条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。


  第七百二十五条:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


  【律师提醒】


  以租抵债协议不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同,其目的是以房屋使用权抵偿欠款,而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金,不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金”的情形。所以当事人双方仍系借款合同关系,无租赁合同关系。
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